租客“失联避租”被房东起诉，济南一法院判租客违约担责

当承租人失联拒付租金且房屋长期空置时，需承担哪些责任？近日，济南市槐荫区人民法院发布一则房屋租赁合同纠纷案例。租客张某承租商铺后，仅支付部分租金，不缴纳物业费、未续约、未腾房，更处于“失联”状态。房东徐某自行垫付物业费后，将张某诉至法院，追讨欠付租金并要求腾退房屋、支付占有使用费等。槐荫法院经审理认定，张某行为构成违约，判决其限期腾房，并需支付徐某欠付租金、合同解除后的房屋占有使用费及垫付的物业费。法官强调，承租人逃避责任“一走了之”需承担相应法律后果，出租人也应积极维权减少损失。

据案情介绍，2023年8月，徐某作为甲方、出租方与张某作为乙方、承租方签订《商铺租赁合同》，甲方店面租给乙方，租期为一年，从2023年9月至2024年8月止。乙方每年向甲方缴纳租金为3万元，每月租金为2500元，乙方应在7月底前缴清次年房租，每月月底缴清次月房租，合同尾部有徐某、张某签字，且有徐某手写“2023年8月今日收到房费半年15000元+2500押金”字样。徐某主张，张某自租赁房屋后共支付房屋租金1万余元及押金2500元，尚欠1万余元租金未缴纳。微信聊天记录记载，自2024年3月初徐某催张某向其交纳欠付租金，张某表示会交，但2024年3月月底徐某再次催收租金，张某均未予以回复。因张某未按合同约定缴纳租赁期间的物业费，徐某自行缴纳了2024年1月至2024年12月的物业费两千余元。现因张某不回消息，双方协商未果，徐某为维护自身合法权益将张某诉至法院。

法院方面表示，该案的争议焦点问题为：租房到期，承租人失联拒付租金且房屋长期空置时是否构成违约，应否承担继续履行及赔偿损失的责任？

经审理，法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。徐某与张某签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。双方在合同中明确约定了租赁期限为2023年9月至2024年8月，租赁期张某必须将案涉房屋交还徐某，如需续租，需在合同到期前两个月告知。张某并未提前告知续租，合同自到期日，即2024年8月底解除。通过徐某与张某的微信聊天记录可见，徐某多次向张某催要欠付的租金1万余元，张某并未对该数额提出异议，只表示会交，可以认定张某欠付徐某租金1万余元的事实，现徐某要求张某支付欠付租金1万余的诉讼请求，于法有据、于理不悖。关于案涉房屋的返还问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”张某在合同解除后即丧失了继续占有使用案涉房屋的合法依据，故其应向徐某予以返还，但应给予其合理期限进行腾退。同时，因张某至今仍占有使用案涉房屋，对于徐某主张支付自合同解除之日后产生的房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算至实际腾房之日，合法有据。关于物业费。合同约定租赁期间的物业费由张某负担。合同解除后，张某仍占有使用案涉房屋，产生的物业费亦应由其负担。综上，槐荫法院依法判决：张某于判决生效后十五日内腾退房屋并向徐某支付欠付租金1万余元及房屋占有使用费、物业费。

法官表示，对于承租人张某“一走了之”又未按合同约定交纳物业费和剩余租金的行为，系违反合同约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提醒承租人，若无继续承租的意愿，应及时与出租人协商，一走了之解决不了问题，还可能承担欠付的租金及腾房之前的占有使用费、违约金，得不偿失。对于房东方面，在合同确实无法继续履行的条件下，应当积极协商或依法维护自身利益，最大程度减小损失。

记者:李震 编辑:韩璐莹 校对:杨荷放